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让住房维修资金及时有效发挥作用,新建议来了!

发布时间:2020/8/24 17:04:19   点击次数:

来源:名城苏州

商品住宅专项维修资金事关群众切身利益,在买房时,业主要根据住房面积,缴纳一笔住房维修资金,当小区的公共设施出现故障时,就能利用这一笔资金进行维修。

  通过调研,苏州市人大代表梅新敏认为,一直以来,这笔资金或许因为沉淀得多使用得少,以至于在一些报道中被称为“沉睡的资金” 2012年苏州市人民政府出台了《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》,全市商品住宅专项维修资金的交存、使用得到了有效监管。

  然而,目前我市仍然存在房屋专项维修资金使用难,资金审批时间过长,资金使用效率过低等问题。其原因主要有物业服务企业存在畏难情绪、业主签字难以落实、维修资金使用监管必须谨慎等等。

  梅新敏代表建议,创新商品住宅专项维修资金管理制度,简化申请流程,提高审批效率,既保障专项维修资金使用安全,又让维修资金切实发挥作用。

  一是表决前置,遇险使用。目前维修资金使用中遇到的最大瓶颈是法定的“三分之二”表决原则,而最切实可行的办法是在不违背现行法律规定的情况下,通过业主的约定来变通,这个约定应在管理规约或者业主大会议事规则中事先约定,既能尊重业主意愿、又能规避风险。建议参照有的城市做法,对于额度不大的维修项目,可直接启动预案,迅速进行维修,这就实现了“预先授权、遇险使用”,把业主表决前置,解决了业主表决耗时长的问题。

  二是改进模式,提升效能。当确需“三分之二”以上的业主进行表决时,可通过新技术手段破解传统审核方式效率低、成本高的困境,建议开发网页软件或手机APP,使在业主行使表决权时不再使用纸质投票,加快业主表决的进程,大大缩短表决时间。表决过程中,当房屋维修方案公示以后,只要提出反对意见的业主总数不超过三分之一,即视为公示同意,既满足了居民的知情权和投票权,又保证了由于居民不发表意见,房屋维修资金无法使用的问题,进一步提升业主表决的效率。

  三是简化流程,加快审批。采用对外“一窗”受理、对内审核流转的方式做好使用审批等工作,积极利用信息化手段提高受理、审批、支付的工作效率,打造高效审批服务平台。严格遵守一次性告知制度,维修资金业务办理全程实行阳光操作,公布投诉监督电话,主动接受群众监督。

  苏州市住房和城乡建设局认真办理后作出答复。目前我市以实行政府部门代管为主,其中城区(姑苏区)由苏州市住房和城乡建设局负责管理,其余9区(市)由属地房产行政管理部门负责管理。

  商品住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)在使用过程中存在使用难的情形,从其成因分析,主要包括:

  业主方面:维修资金使用分摊人取得共识难、表决难,由于维修资金管理实行“所有权人决策、政府监督”的管理原则,而《物权法》、《江苏省物业条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》等相关法律法规明确要求需经三分之二业主表决同意方可使用,造成当事业主急于维修,又难以取得其他分摊费用业主的共识,表决、决议周期漫长,造成维修资金审批流程漫长的错觉。

  社区、业委会、物业企业方面:部分作为具体申请人的业委会、物业服务企业由于对维修资金使用制度的熟悉程度不高、业主表决难等因素,不同程度的存在受理效率不高的情况。

  管理部门方面:管理部门肩负着监督管理的职能,为防止维修资金被滥用、冒用情况的发生,在审核过程中慎之又慎,也在一定程度上造成审核周期偏长的情况。

  下一步工作,市住建局明确从以下几个方面持续推动。

  一是根据省委组织部相关要求和《江苏省物业管理条例》规定,突出党组织领导带动作用,推进物业服务管理工作重心下移,切实落实属地管理,将物业服务管理纳入社区综合管理和公共服务范畴。鼓励不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,由多方组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。

  二是继续推行维修资金政策宣讲进小区和专题培训活动,重点突出是如何应急使用维修资金和业主大会预授权的培训,进一步普及、提高社区、业委会、物业企业和广大业主对政策的认知度、熟识度。

  三是符合维修资金应急使用程序条件的,可无需形成法定多数意见,物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案,经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。目前我市可以采用该方式的项目包括墙体及屋顶渗漏、电梯维修、消防系统维修、管道维修及其他涉及业主生命、财产安全的项目,这就能及时、便捷的舒缓维修资金使用难的困境。

  四是通过政府购买服务,同时对维修资金系统功能进行提升,涉及第三方专业机构的部分业务可线上处理。为避免维修资金被冒用、滥用的情况发生,目前我们已通过招标方式选聘了招投标代理、预算审价、决算审价、施工监理、房屋安全鉴定、电梯鉴定等专业机构开展专业服务。

  五是进一步落实放管服,简政放权,压缩审核、拨付时限进一步提高效率。

  六是借助不动产登记部门开发的“苏易登”APP实现完成权利人的身份认证和获取房屋相关信息,打通在线表决技术支撑结点。届时将极大方便业主对包括维修资金使用在内的小区事务在表达真实意愿的基础上行使表决权。同时,也可避免因非业主的房屋实际使用人等因素,造成“无三分之一以上反对即视为三分之二以上同意”的情形,而不能如实反映出业主真实意愿所产生的行政风险。

苏州市住建局物业管理中心副主任卢明表示,现在已经在几个区,还挑选了一些物业公司进行了在线表决技术试运行,在各方面调试完善之后,今年年内就会把在线表决系统推向市场。也考虑到老龄业主的实际,老年人还是采用补充手段,在线下进行纸质的投票。

苏州市住建局物业管理处副处长姜晨介绍,从2020年起,由姑苏区住建委直接受理、审核、拨付城区(姑苏区)维修资金使用,实现一站式服务。压缩审核、拨付时限,目前基本实现了在材料完整的前提下,10个工作日内完成申请备案审核、5个工作日内完成资金拨付工作,进一步提高了效率。对于居民迫切需求的、与切实利益相关的维修资金项目,有一个应急程序,比如说墙体渗漏、电梯维修、消防系统维修以及其他涉及市民生命财产安全的项目,在材料齐全完备的前提下,在7个工作日内能完成受理。



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