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苏州工业园区人民法院发布物业纠纷典型案例

发布时间:2020/1/16 14:54:31   点击次数:

来源:工业园区法院
小区如同一个大家庭

物管充当着管家角色

但现实中业主常常控诉

物管公司不作为、服务差、收费高等

而物管也常常叫苦

业主不交物管费、不配合管理

……

遇到物业纠纷该怎么办

今天下午

工业园区物业多元共治新闻发布会上

工业园区法院发布的六则典型案例

或许会给你一些启发


案例一

物业管理行为不得妨害业主合法权益

【基本案情】

     谢某是湖西某花园小区业主,在2001年入住该小区时,其所住房屋架空层区域仅停放自行车,不停放汽车。物业A公司为该小区提供物业服务。2009年起,物业A公司在小区架空层增设车位,其中包含在谢某房屋所在的架空层处增设2个汽车位及一个出入口,同时由物业公司与其他业主签订一年期的车位使用协议。

      谢某认为该架空层北侧为唯一车行通道,目前系行人与机动车共用,案涉两车位位于架空层南部,其行车轨迹与业主楼道防盗门出入口(唯一)轨迹有交汇,存在严重的安全隐患,故起诉至法院要求物业A公司移除其设立在一楼架空层的车位。

      物业A公司认为原告谢某主体不适格,架空层增设停车位是解决小区停车难的无奈之举,并经业委会同意实施,而谢某作为原告未经授权无权单独提起诉讼。

【法院审理】

      法院经审理后认为,谢某作为业主,享有在小区内安全通行的权利,是其行使建筑物区分所有权的方式之一。架空层增设车位后该区域具有较大的安全风险隐患。原告作为物业相邻人提起诉讼,合法有据,诉讼主体适格。被告物业A公司所增设车位与业主出入路径交汇,存在重大安全隐患,故应当排除妨害,移除车位。

【法官释法】

      《中华人民共和国物权法》第三十五条规定,妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险,第九十二条规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。架空层属于业主专有部分之外公共场所和设施,业主对此享有建筑物区分所有权,可以委托物业公司进行管理。物业A公司在此划车位出租,虽然是为缓解“停车难”的无奈之举,但增设车位使在该区域通行的业主增大了安全风险。原告作为增设车位而直接受影响的业主,可以以其个人名义直接起诉侵权人,要求排除妨害。


案例二

选聘物业决定涉全体业主利益业主无权单独起诉


【基本案情】

      彭某系园区娄葑街道某澜湾小区业主。2018年,某澜湾业委会发布“某澜湾小区物业续聘业主表决结果公示”,该公示显示经全体业主签字,总面积及总户数双过半的业主同意续签物业B公司作为小区物业服务提供者,并据此表决结果,业主委员会与物业B公司商谈并签订正式的物业管理服务合同。

      彭某以上述公示违法为由,以某澜湾业委会为被告向法院提起诉讼,要求撤销相关续聘物业B公司的决定。

某澜湾业委会认为其通过全体业主投票,有面积及户数双过半业主同意续聘,相应程序及决定符合法律规定,请求驳回彭某的诉讼请求。

【法院审理】

     法院审理后认为物业公司选聘事项涉及全体业主的利益,彭某作为单个业主不具备单独起诉的主体资格,遂驳回彭某的起诉。

【法官释法】

       根据《物业管理条例》第十二条规定,业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。为维护全体业主的利益,业主委员会具有诉讼主体资格;因业主的专属权益而发生的物业服务合同纠纷,应当由该业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。本案中,彭某诉请的物业公司选聘事项涉及全体业主的利益,其作为单个业主不具备单独起诉的主体资格,故驳回了起诉。若业主认为相应决定程序违法,可依法向相关行政主管部门反映。


案例三

业委会有权主张开发商补建规划配建的车位


【基本案情】

      湖东某小区根据建设规划,应配置车位1818个(包括3号车库机械车位565个)。2008年12月,小区建设完成,但3号车库机械车位565个并未建设交付。开发商出具“根据业主入住需要再建设机械车位”的承诺后,通过了相关竣工验收,陆续交房。随着该小区入住率不断提升,开发商至今未进行车位的补建工作,停车问题凸显。

      故该小区业委会起诉至法院,要求开发商在三个月内按规划补足车位至1818个,如不能按期交付车位,则判令向原告支付800万元代建费用(准确数额以司法鉴定为准)。

被告开发商辩称,根据规划和现场勘查,实际缺口数量是556个,原告主体资格因缺乏授权而不适格。

【法院审理】

      法院审理后认为,该小区以业主代表大会的形式对诉争事项进行了表决,原告业委会作为业主大会的执行机构,在取得代表诉争小区双过半业主的同意后提起诉讼,程序正当,符合法律规定,原告主体资格适格。被告至今未配建相应车位,已经给诉争小区全体业主造成损失;审理中查明,由于小区待建场所层高受限,实际无法建造机械车位,故应当承担相应赔偿责任,判决被告开发商支付业委会各项损失合计736万元。

【法官释法】

      业委会作为业主大会的执行机构,在取得代表诉争小区双过半业主的同意后提起诉讼,程序正当,符合法律规定,具有诉讼主体资格。开发商应按经政府部门批准的规划设计图建设相应数量的配套车位,车位系小区的重要配套设施,开发商未能配建完成相应数量车位,其行为已构成违约,理应承担相应违约责任。在相关车位因客观原因无法补建的情况下,法院以缺少配建车位给全体业主造成的损失为依据,最终判决开发商赔偿全体业主736万元,维护了全体业主利益,体现了对诚实守信价值的坚守。


案例四

小区消防设施的维护主体和责任主体


【基本案情】

      物业C公司与湖西某花园业委会于2016年2月签订物业管理委托合同,约定由物业C公司为某花园小区提供物业服务,合同期限自2016年2月20日起至2017年12月31日止。2017年9月30日,某花园业委会向物业C公司发函告知将不再续约。后因新确定物业无法在2018年1月初进驻小区,物业C公司应某花园业委会要求先留守三个月。后直至2018年4月1日撤场。因合同到期后留守三个月导致用物业C公司用工成本上升,并且因管理需要,该公司为小区垫付了消防罚款及电费。

      物业C公司起诉要求某花园业委会支付物业费补贴差额、支付短期留守增加的成本、返还垫付的消防罚款2万元。

被告某花园业委会辩称,消防罚款2万元属实,但某花园小区的消防系统其实处于瘫痪状态,在物业费的组成中本身已包含消防设施的维护保养,原告本应支出的消防维护这块费用也没有实际支出,故消防罚款应由原告承担。

【法院审理】

    法院经审理后认为,某花园小区在2014年度就曾因消防系统问题被消防罚款1万元。故本案中物业公司与业委会对于再次产生的消防罚款均有过错,判决消防罚款由原告物业C公司自担5000元、被告某花园业委会承担15000元。

【法官释法】

       物业服务合同各方应根据合同的约定,主动积极作为,善意全面履行合同约定的义务及附随义务。消防设施如涉及重大维修养护或更换事宜已超出物业服务企业日常维修养护的职责范围,所需费用应由物业使用人即全体业主负担。业主委员会在与新老物业公司交接时明知消防设施存在问题却长期未予重视并进行维修养护,应对消防处罚承担相应责任。物业服务企业在承接小区时消防虽存在问题,但消防问题涉及小区居民的生命、财产安全等重大事宜,其也应引起足够的重视,积极寻找解决路径,不应无所作为,其先后被处罚两次,也应承担一定的管理责任。法院根据双方过错程度对罚款进行了分担,起到了促使各方积极主动履行义务的效果。


案例五

物业公司可依管理规约起诉业主违建行为


【基本案情】

      游某系购买了园区湖滨某别墅小区业主。物业D公司与游某及案外人开发商签订《前期物业管理服务协议》,该协议确定由物业D公司对该小区负责前期物业管理工作;游某应自觉遵守《某别墅临时管理规约》。该管理规约规定,业主在装修时应当保持小区的规划建设原貌和楼宇外貌整体美观,不得改变物业的外表外墙,不得私自在物业的外墙表面或阳台部位涂抹、开洞或以任何方式改变其外观。装修过程中,游某向物业D公司出具《装修管理承诺书》,再次明确了装修会遵守相应法律、法规及业主临时管理规约。后物业D公司发现游某在装饰装修过程中擅自将后院公共围墙破坏并开设门洞安装了出入后花园的大门。

      物业D公司遂起诉至法院,请求法院判令游某将相应围墙恢复原状。

游某认为物业D公司没有业主的授权,无权以自己名义起诉,故要求驳回其请求。

【法院审理】

      法院经审理认为,根据相关法律及管理规约的规定,业主违反物业服务合同,或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。物业D公司作为涉案房屋所在小区的物业管理企业,其有权以自己名义提起诉讼。被告游某违反了相应的管理规约及相关法律的规定,物业D公司要求恢复原状之请求合法有据,应予支持。

【法官释法】

       《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。小区物业管理规约系业主共同制订,在不违反法律强制性规定情况下,对于全体业主具有约束力。游某未经允许,擅自将后花园部分围墙拆除后装大门的行为,违反了小区管理规约及法律规定。物业D公司根据相应管理规约的约定以及法律的相关规定,可以以自己名义提起诉讼,无需经业主有效授权。园区部分别墅小区的违章搭建风渐起,这既影响小区的整体美观,又容易造成安全隐患。在其他途径解决效果不尽如人意的情况下,本案例为清理违章搭建,创造和谐小区提供了切实可行的实践路径,具有十分重要的意义。


案例六

业委会成员名誉权受法律保护他人不得侵犯


【基本案情】

     邬某系娄葑某小区业委会现任主任,吴某系该小区上届业委会负责人。在某小区召开业主代表大会期间,邬某当场宣读了一份通报,内容为:“XX小区全体业主:本届业委会经过对小区防水堵漏事项的复查和对小区近几年财务账目的审核,有足够依据证明和证实:上届业委会主要负责人吴某利用职务便利,违法违规,糟蹋、侵害全体业主的资产和集体利益。鉴于如此的腐败行为和腐败者,我们全体委员会全票通过作出决议将此情况向政府有关部门反映,请政府机关介入,追查和追究责任人的经济责任和法律责任,还全体业主一个公道,并对今后的业委会起警示作用”。后邬某将吴某任职某小区业委会期间涉嫌违法犯罪问题向公安机关报案,公安机关告知依据现有证据不具备立案条件。

       吴某遂以邬某侵害其名誉权为由诉至法院。

邬某认为其宣读的通报系小区业委会的意见,不是其个人的意见,其也没有虚构捏造事实,宣读通报的场合是内部会议,并未向不特定的公众扩散,故没有侵犯吴某名誉权。

【法院审理】

      法院经审理后认为,通报的内容客观上对吴某的人格造成了贬损,降低了吴某的社会评价,已构成对吴某名誉权的侵害,遂判决邬某停止侵害吴某名誉权、为吴某恢复名誉、消除影响、赔礼道歉。

【法官释法】

      依照《中华人民共和国民法通则》第一百零一条规定,公民享有名誉权,其人格尊严受法律保护,禁止以侮辱、诽谤等方式损害公民名誉。邬某在没有相应证据的情况下,当众宣读会对他人产生负面评价的内容,构成对他人名誉权的侵犯,应承担恢复名誉、消除影响、赔礼道歉的民事责任。在小区业委会主任、成员的选任过程中,各方当事人应客观理性发表言论,在无证据的情况下发表对他人不利言论的,应承担相应的责任。



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