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案例分析:小区业主,你不交物业费的这些理由根本站不住脚

发布时间:2019/5/23 16:09:22   点击次数:

导读:物业服务合同属于公共服务合同,业主不能以房屋漏水及合同到期没有和自己续签为由拒缴物业服务费。

原告XX物业管理有限公司诉被告刘X物业服务合同纠纷一案,依法适用小额诉讼程序,法院公开开庭进行了审理。原告XX物业公司的委托诉讼代理人,被告刘X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向法院提出诉讼请求:判令被告支付拖欠期间的物业服务费,并支付按每日万分之五计算至实际清偿之日止的滞纳金。事实与理由:被告系苏州市吴中区XX小区702室房屋的业主,原告为被告所在小区提供物业服务。现被告拖欠期间的物业服务费,经原告多次催讨未果,故诉至法院。

被告刘X辩称,其房屋多处渗水严重,物业公司维修了十多次也没有维修好。如能维修好,其愿意交纳物业服务合同期限内的物业服务费,超出期限的不交纳。

法院经审理认定事实如下:苏州吴中经济开发区XX小区702室登记为被告刘X单独所有,建筑面积108.95平方米,登记时间2014年1月23日。2013年3月23日,房地产开发经营企业,甲方、XX物业公司(甲方选聘物业公司)、刘X(购房人,乙方)签订《苏州市前期物业管理服务协议》。该协议约定,物业公司负责XX小区的前期物业管理工作,前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年。物业服务费标准为住宅1.55元/月·平方米,小高层、高层住宅另收电梯水泵运行费0.55元/月·平方米。乙方所购房屋为15幢702室住宅,建筑面积108.95平方米。乙方不按协议约定收费标准和收费时间交纳有关费用的,物业管理企业有权要求乙方补交,并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。

审理中,原告陈述,前期物业管理服务协议期满后,双方没有续签合同,其继续提供物业服务,直至2017年4月30日撤场。

上述事实由原告提供的苏州市前期物业管理服务协议,当事人的陈述及庭审笔录予以证实。

审理中,被告提供照片打印件证明其房屋渗漏水维修经过及现在漏水情况。经质证,原告认为照片无法看出拍摄时间、地点,不能证明原告所述情况持续存在。

法院认为,原、被告与开发商之间签订的前期物业管理服务协议,系各方真实意思表示,应属合法有效,各方应按约全面履行合同义务。原告已提供了物业服务,被告应交纳物业服务费。尽管原、被告未再续签物业服务协议,但原告实际提供物业服务至2017年4月30日,该服务期间的物业服务费仍应遵照之前的合同约定支付。被告抗辩房屋存在漏水原告多次维修未能修好,并非其抗辩不交纳物业服务费的合理事由,故法院对其辩解不予采信。即使物业公司存在服务质量问题也应由业委会及时要求其改进或降低收费标准,而非业主个人拒付物业服务费的理由。现原告已经撤场,被告应当结清物业服务费,故原告诉请被告交纳物业服务费,于法有据,应予支持。经核算,被告应交纳上述期间的物业服务费,但被告未能交纳物业服务费,已经构成违约,原告诉请被告按每日万分之五支付滞纳金,符合合同约定,也不违反法律规定,法院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条,《物业管理条例》第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定,判决如下:

被告刘X于本判决生效之日起十日内支付原告XX物业管理有限公司拖欠的物业服务费,并支付按每日万分之五计算至实际清偿之日止的滞纳金。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费由被告负担。

政策解析

房屋质量问题属于开发商的问题,与物业公司无关。物业公司可以要求业主支付物业服务费,同时也可以向开发商反应情况并要求解决房屋的质量问题。物业管理与房屋买卖是两种法律关系,物业公司与开发商是两个不同的企业法人,业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业公司交付物业服务费。

关于“以未签物业合同为由拒交物业服务费”的问题,《物权法》第78条、《物业管理条例》第12条第4款都规定“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”因此,只要业主大会的决定符合法律规定,遵循议事规则,就对全体业主具有拘束力。业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,不能以此拒交物业服务费。




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