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小区违章搭建,物业这么管就对了!

发布时间:2018/10/23 16:29:55   点击次数:

2017年苏州中级人民法院发布房地产纠纷十大典型案例,违章搭建出租位列其中。

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案例:违章搭建出租,要承担相应责任

出租方吴某将自有的二层小楼加高搭建至三层,并分别将房屋二楼三楼出租给李某孙某使用。

在租赁期间,李某承租的房屋发生火灾,导致身处三楼的孙某无法从已经着火的搭建的木质楼梯逃生,为避险,孙某从三楼跳下受伤,后起诉到法院,要求出租人吴某及二楼的承租人李某赔偿医疗费等损失。

法院审理后认为李某承租房屋内物品保管不慎引发火灾,应当承担主要赔偿责任,出租人李某私自搭建违章房屋,未尽到消防安全管理职责,并妥善管理出租房屋,应当承担相应的赔偿责任。

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多年以来,违章搭建现象屡禁不止:空中楼阁、私家花园、生态菜地、独立车库、阳光房,在从众和利己心理的怂恿下,违章搭建像病毒一样在小区蔓延,各小区内“圈地运动”盛行,业主们乐此不疲。

此时的物业人,如果认真管理,可能碰得“头破血流”;可是如果不认真管理,则受害业主将以物业不作为群起讨伐……一地鸡毛,真正是物业人之殇。

01

什么是违章搭建?

目前,法律法规对违章搭建没有权威的定义,一般理解为建造时违反法律、法规、或规章的强制性规定而建造的建筑物或构筑物。

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这些规定分布在大量的法律、法规或规章中,据不完全统计有20个以上,例如:《土地管理法》《城市规划法》《村庄和集镇建设管理条例》《公路法》《防洪法》《民航法》《电力法》《畜牧法》《市容管理条例》等等。

违章搭建不能简单的以是否取得房屋所有权证或土地证为界定标准,应由规划、城管等政府部门通过法定程序作出认定。

02

小区里有哪些违章搭建?

为了经济利益,违章搭建的形式多种多样,常见的有:

1. 在屋顶建设的违章搭建,如在屋面利用屋面平台加盖整层房屋,或者利用屋面露台、退层等顺势搭建简易活动板房、阳光房,或者将屋面升高等;

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2. 如私自将一楼空地围起来作为私家花园、私自搭建车棚、车库等;

3. 依附于房屋外墙的建筑物、构筑物,如利用一楼阳台、外墙搭建阳光房、简易棚等;

4. 违反业主公约安装的设施,如伸缩晾衣架、封闭阳台、无烟灶台等等;

5. 逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物等等。

违章搭建的形式无法列举穷尽。

例如《江苏省物业管理条例》第六十七条第一、二、三、四、八、十项规定:

物业管理区域内禁止下列行为:

(一)擅自改变物业的规划用途;

(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(三)违法搭建建筑物、构筑物;

(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

(十)破坏或者擅自改变房屋外观;

03

违章搭建可是要被处罚的!

物业公司处理违章搭建的权利与义务

物业公司有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止,并及时向有关行政部门进行报告。

对于妨碍物业管理的行为,还可以依据物业管理服务合同或业主公约的约定向人民法院提起违约之诉,请求恢复原状、排除妨害并承担违约责任。

   相邻业主的权利

● 投诉权

对于违章搭建行为,相邻业主有权向城市管理行政执法部门或者规划部门等相关政府部门进行投诉,请求有关部门予以拆除,以排除妨碍,同时相邻业主还有权要求政府部门对违法主体进行罚款等行政处罚。

● 诉讼权

违章搭建的建筑物、构筑物影响了相邻业主的通风、采光、日照、通行等权利或者影响了相邻业主的人身、财产安全的,相邻业主有权依据《民法通则》第八十三条、《侵权责任法》的有关条款向法院提起诉讼,请求排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。

业主委员会权责

业主委员会,有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止,并及时向有关行政部门进行报告,对于侵害业主共同利益的行为,还可以依法向人民法院提起违约之诉或侵权之诉,请求恢复原状、排除妨害并赔偿损失。

   对违章搭建业主的处罚

● 小区违建未经许可由城管处罚

《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条规定:未经城市规划行政主管部门批准,在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的,由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

《苏州市城市管理相对集中行政处罚权实施办法》(市政府令第115号,以下简称115号令)规定“城管执法部门行使城乡规划管理方面法律、法规、规章规定的对违法建设的行政处罚权,但对规划部门已受理行政许可但尚未批准即进行建设、已经规划部门批准的在建项目未按照规划设计或者许可条件建设、临时建筑到期后未经续批的违法建设的行政处罚权除外。”

因此,对于未经规划部门许可的违法建设行政处罚权,已依照“115号令”合法授权给城管执法部门。

针对小区违章搭建,上海是有明确规定的。

《上海市住宅物业管理规定》第七十八条规定:违反本规定第五十条第二款第三项、第四项、第五项规定,破坏房屋外貌,擅自改建、占用物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的,由区、县房屋行政管理部门责令改正,恢复原状,可处一千元以上一万元以下的罚款;情节严重的,可处一万元以上十万元以下的罚款。

04

 破窗效应 

警示物业人防微杜渐

杜绝圈地行为

美国政治学家威尔逊和犯罪学家凯琳通过实验提出的“破窗效应”理论认为:如果有人打坏了一幢建筑物的窗户玻璃,而这扇窗户又得不到及时的维修,别人就可能受到某些暗示性的纵容去打烂更多的窗户。

久而久之,这些破窗户就给人造成一种无序的感觉,结果在这种公众麻木不仁的氛围中,犯罪就会滋生、猖獗。

也就是说,一个小区内只要有一户进行违章搭建,物业服务公司没有及时制止,小区内的违章搭建现象就会越来越多。

除了违章搭建,这个理论同样适用于小区的卫生等问题。

只要有一部分人不讲究卫生,乱丢乱扔垃圾,小区内的卫生就会越来越糟糕;小区的墙面上,如果有人张贴了一张小广告,没有及时清理,很快,小区内就会布满小广告——因为对后来者而言,违章搭建、乱扔垃圾、乱贴小广告就是一种“示范”,长期放任不管,也就成了一种暗示:“大家都可以这样做!”

“破窗效应”启示我们,人的行为和环境均具有强烈的暗示性和诱导性,这种“暗示”和“诱导”,会导致不良现象的无限扩张,最终陷入“初次破坏——仿效——恶化——更多仿效——更加恶化”的怪圈。

首先,物业管理必须及时修复“第一扇破窗”“防微杜渐”“小题大做”,不能“千里之堤,溃于蚁穴”。

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物业管理中的很多违规行为具有反复性、动态性、连锁性、顽固性特点,因此,预防“第一扇窗户的玻璃被打碎”具有特别重要的意义。

其次,在日常管理中一定要善于汲取教训,引以为鉴,举一反三。

要经常加强物业服务工作的规律性研究,不断探索管理服务的新方法、新途径、新举措。

要经常性向业主征求意见,听取他们对物业管理服务的建议和反映,超前做好管理谋划工作,增强工作的主动性。


最后,要坚决纠正和制止第一个打破玻璃的行为。

物业管理必须增强超前意识和主动意识,对不符合相关规定的现象必须抓早、抓小,防微杜渐,把各种不文明、不规范行为控制在萌芽状态,谨防产生“破窗效应”。



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