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离开物业后,这个小区过不下去了……

发布时间:2018/10/19 13:48:00   点击次数:

如今,专业化、高质量的物业管理是人们生活中不可缺少的一个部分。

物业可谓是小区的“大总管”,很多业主在遇到停水停电、车位被占、或是马桶堵塞等情况时,第一时间想到的就是——找物业!找物业!找物业!!

但如今,部分物业与业主们却并不能“融洽相处”,某些物业公司和业主由于不明确自身的权利和义务关系甚至矛盾重重。

01

服务成本逐年上涨,

物业企业生存艰难!

在小编看来,业主与物业间的矛盾主要集中在物业费定价是否合理和物业的服务执行力是否到位这两个方面,事实上,这两个矛盾是有必然联系的。

“我们小区的物业已经在小区服务10年了,我感觉挺好的,卫生和管理比较到位。”某小区居民李先生说,但因为物业费相比其他小区贵了一些,一些居民不愿缴纳,原物业公司长期处于亏损,无奈之下撤离了小区。

物业管理公司退出住宅项目的原因并不复杂,成本上涨就是其中缘由之一。

从人员工资成本来看,2009年,苏州月最低工资标准仅850元,而今年已经涨到2020元,也就是说,近十年来,苏州市最低工资标准增长了1.5倍。

一方面是最低工资标准的连年上涨,另一方面则是物业费“不敢涨”或因某些原因“涨不了”。

两面夹击下,很多物业靠压缩自身成本费用,“精打细算”过日子。

这样往往牺牲的是管理服务品质,也就引发了物业公司与业主之间陷入一个矛盾怪圈:“物业亏损—服务减少—业主欠费—服务更差”。物业公司与业主之间的良性关系很难正常维持。

物业日常开支大剖析(仅供参考):

一、工人基本工资

二、公共电费、水费:路灯、地下车库照明,电梯用电,公共走廊照明、监控、办公室、保卫室等所有的用电设备用电。

三、电梯费:电梯费是一笔重要的消费,包括电费、一年一次的检测费、维保费,零部件的更换。

四、消防设施维保费:专业的维保单位维保,每年都是不少的费用。

五、垃圾费:当地的环卫每天集中收集垃圾费用。

六、所有设施的维护:包括监控设施,办公耗材、地下车位供电设施等所有的公共设施,损坏后,都要及时更换,这些费用也不低。

七、公司费用

公司资质年审、专业人员的培训等,此外,小区内的宣传牌,公示牌,办公设施,消防设施等,这些也都是额外的费用。

02

离开物业后,

这个小区过不下去了……

很多业主总觉得,我买了房、交了物业费,不就是享受服务的么!你们服务不到位,那我就不交物业费,这有何不妥?

还有很多业主心存质疑,我交的维修基金去了哪里?公摊费用又都花在了何处……为什么物业总说自己亏亏亏!?

于是,部分业主不按时缴纳物业费,物业公司无法在保持服务品质的前提下继续运转,无奈撤离。

但是,即使是遇到这样的情况,有业主却干脆提出:“我们自己来管理小区算了!”

关键词:业主自治

所谓业主自治,一般是指在相关法律法规的界定下,居住在一定范围内的广大业主,依据本人对于私有房产的所有权以及自由、平等的规则建立的自我管理、自我约束此范围内的物业管理模式。业主一方面可以对自有财产独立支配,一方面与业主管理团体即业主大会和业主委员会对涉及到公共利益的部分进行共同管理。

不过,业主自治,真的能如部分业主所期待的那样,自己将自家小区打造成理想家园吗?

案例分析:

某小区业主王先生报料称,他所在的小区业委会从2011年开始违法自治,在没有召开业主大会的情况下,强行让物业离开实施自治,至今已“裸奔”了近7年。

由于自治能力低下,导致了很多问题。尽管业主们怨声载道,但是业委会主任依旧“我行我素”,迟迟不肯下台。

来到该小区,门口只有两个保安,门禁不严,外来人员轻松出入。

走进小区,戏水池周边的地上杂草丛生,矮灌木没了型,长得老高,看样子很久没有修剪过。

除了墙体风化脱落、私拉电线等安全问题,小区的消防、电梯以及安保问题更为严重。

小区的消防设施从2011年开始就没有人维护,消防栓没有水,所有设备都形同虚设。

去年10月11日,3幢1单元的业主在乘坐电梯时,电梯失控从8楼直接掉到地下库,业主死里逃生爬出电梯跑去找业委会反映,主任却说:“我不拿工资是尽义务的。”

在无法忍受的情况下,小区200多名业主在微信平台联合组成维权群,协同相关部门召开协调会,同时发起倡议书,希望召开业主大会,请求改选业委会,尽快请物业来管理小区。

6月22日,该小区召开临时业主大会,经全体业主投票表决,同意提前进行业委会改选,并且聘请专业物业公司管理,今年8月31日,小区正式被物业公司接管,业主们这才松了口气。

03

业主自管小区,

问题不少!

“理想很美好,现实很骨感”,业主自治的实践中,遇到的问题真不少。

业主自治职权履行存在障碍

首先,召开业主大会会议难。

对于一个大中型住宅小区而言,要举行业主大会会议谈何容易。

由于组织者的号召力不足、会议场地限制、业主自主意识薄弱、主动参与性不强等原因,很难将众多业主在预定的时间召集到指定的场所。

其次,业主大会决议的约束力不强。

当部分业主素质不高、自觉性较差、自治意识不强而损害全体业主的利益时,业主大会的决议对业主也就丧失了约束力。

再次,业主委员会行使职权不当。

在实践中,业主委员会滥用权力的情况时有发生。

主要表现为业主委员会成员越俎代庖把业主委员会自治管理绝对化,认为自治管理就是自己说了算。

由于其不懂专业知识,不知如何在业主与物业服务公司之间起到桥梁作用,过多干预了物业服务公司的具体管理事务,给业主生活带来很多不便。

对业主委员会的监督机制不健全

一个住宅小区特别是大型小区,业主往住是几千户,甚至上万户,要组织召开一次业主大会十分困难,显然业主大会难以对业主委员会行使监督权。

单个业主由于力量的弱小也不可能对业主委员会进行有效监督,而单个业主要联合大多数业主监督个别业主委员会成员,不仅需要自己投入大量的精力和时间,还需要其他业主的积极参与,如果其他业主并不积极响应,则会使维权活动难以展开。

因此,无论小区是聘请了专业的物业公司管理服务,还是采用业主自治的方式,业主、业主委员会与物业服务公司如何厘定彼此之间的关系与职责都是重要问题。

04

律师观点

自治有风险,实践需谨慎,

仍需有人提供物业服务!

业主自行管理小区是个新生事物,每个小区的实际情况千差万别,并不具有可比性,也不太可能普及。

要自行管理小区,对业委会以及业委会成员的素质要求很高,他们既要懂物管知识、懂法律,更需要有责任心和奉献精神,同时,自治还有很多难题需要解决。

其次,业委会成员毕竟不是物业管理专业人员,小区一旦出现仼何意外(如:共用设施设备损坏、治安、自然灾害的预防等等),均由全体业主共担后,带来的矛盾也不少,甚至会出现影响邻里关系、房产降值等连琐现象,再者是风险问题,如若聘请的保安、保洁人员没有所属公司,直接和业委会签订劳动合同,万一出了意外,谁来赔偿?

有律师表示:业委会毕竟不是企业,难以承受各类风险,“物业管理是专业活动,建议还是请物业公司来管理小区,业主与物业公司建立合同关系比较好。”

随着小区房龄的增长,一些新小区也逐渐变成老小区,维修支出不断增多,物业人力成本也每年都在上升,而与之相对的,物业费却难以上涨……

物业管理未来的路如何走得顺畅?还需设法破解其中的难题。



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